Thi công văn phòng 100m2 gồm những hạng mục nào?

Thi công văn phòng 100m2 thường bao gồm 4 nhóm hạng mục cốt lõi: cải tạo phần thô (trần, sàn, vách), thiết lập hệ thống kỹ thuật (cơ điện MEP, điều hòa HVAC, PCCC), thi công nội thất liền tường và lắp ráp nội thất rời. Việc bóc tách chi tiết từng khối lượng công việc ngay từ đầu không chỉ giúp doanh nghiệp tối ưu hóa không gian làm việc mà còn quản lý ngân sách sát sao, tránh tình trạng phát sinh chi phí.

Đối với các doanh nghiệp vừa và nhỏ (SME), văn phòng đại diện hoặc các chi nhánh mới, mức diện tích 100m2 được xem là “con số vàng”. Khác với các mặt bằng lớn hàng ngàn mét vuông, sự thách thức của mặt bằng 100m2 nằm ở việc phải cân đối khéo léo giữa công năng vận hành, tính thẩm mỹ và ngân sách hạn hẹp. Khi bước vào giai đoạn thực thi, rất nhiều chủ doanh nghiệp hoặc trưởng phòng hành chính cảm thấy bối rối trước bảng báo giá dài dằng dặc.

Để giúp bạn tự tin hơn trong việc đọc hiểu bản dự toán, kiểm soát chất lượng nhà thầu và chuẩn bị kỹ lưỡng cho không gian làm việc mới, chúng ta hãy cùng đi sâu bóc tách từng hạng mục bắt buộc phải có khi triển khai thi công văn phòng 100m2.

Đánh giá bài toán không gian: Diện tích 100m2 làm được những gì?

Trước khi đi vào chi tiết các hạng mục thi công, chúng ta cần hiểu rõ sức chứa và giới hạn của mặt bằng 100m2. Từ kinh nghiệm thực tiễn, một văn phòng 100m2 thường phục vụ tối ưu cho khoảng 15 đến 25 nhân sự làm việc thường xuyên.

Với quỹ diện tích này, một đơn vị thiết kế và thi công chuyên nghiệp thường sẽ phân bổ các không gian chức năng như sau:

Khu vực làm việc chung (Open Workspace): Chiếm khoảng 50 – 60% diện tích, đáp ứng chỗ ngồi cho toàn bộ nhân viên.

Phòng Giám đốc/Quản lý: Khoảng 12 – 15m2, đảm bảo sự riêng tư nhưng thường dùng vách kính để giữ tính kết nối.

Phòng họp nhỏ: Khoảng 15m2, phục vụ cho các cuộc họp nội bộ từ 6-8 người.

Khu vực lễ tân & Pantry mini: Tận dụng không gian còn lại (khoảng 10-15m2) để tạo khu vực đón khách và góc thư giãn nhỏ cho nhân viên.

Xem thêm: Khảo sát văn phòng trước khi thiết kế cần kiểm tra những gì?

Do diện tích không quá dư dả, mọi vách ngăn vật lý đều phải được tính toán kỹ lưỡng để không gây cảm giác ngột ngạt. Điều này dẫn đến yêu cầu cực kỳ cao đối với hạng mục thông gió và chiếu sáng mà chúng ta sẽ đề cập chi tiết dưới đây.

Thi công văn phòng 100m2 gồm những hạng mục nào?

Chi tiết 4 nhóm hạng mục cốt lõi khi thi công văn phòng 100m2

Quá trình chuyển đổi từ mặt bằng thô hoặc mặt bằng cũ sang một văn phòng mới hiện đại là sự phối hợp của nhiều tổ đội khác nhau. Dưới đây là các hạng mục cấu thành nên dự án của bạn.

1. Nhóm hạng mục phần thô và hoàn thiện bề mặt

Đây là nền tảng định hình không gian, bao gồm việc xử lý trần, tường và sàn nhà.

Thi công hệ trần: Bạn có thể lựa chọn đóng trần thạch cao phẳng (phổ biến, giấu được dây điện) hoặc thi công trần mở (open ceiling) sơn màu tối. Trần mở đang là xu hướng vì giúp không gian 100m2 có cảm giác cao và thoáng hơn, nhưng đòi hỏi kỹ thuật chạy ống điện nước phải cực kỳ gọn gàng.

Thi công hệ vách ngăn: Vách thạch cao thường dùng để ngăn cách các khu vực kín. Tuy nhiên, với không gian 100m2, chúng tôi luôn ưu tiên sử dụng vách kính cường lực dán decal mờ cho phòng họp và phòng giám đốc để “ăn gian” diện tích và đón ánh sáng tự nhiên.

Xử lý sàn nền: Đa số các văn phòng hiện đại trong các tòa nhà đều ưu tiên sử dụng sàn nâng kỹ thuật (Raised Floor) để giấu toàn bộ hệ thống cáp mạng, dây điện bên dưới. Bề mặt hoàn thiện bên trên thường là thảm gạch (Carpet tile) do tính năng tiêu âm tốt, hoặc sàn Vinyl vân gỗ cho khu vực pantry để dễ lau chùi.

Sơn bả tường: Xử lý bề mặt tường phẳng, lăn sơn chống thấm và sơn phủ theo màu sắc nhận diện thương hiệu (Brand Guideline).

2. Nhóm hạng mục hạ tầng kỹ thuật ngầm (MEP, PCCC, HVAC)

Đây là nhóm hạng mục ít lộ diện nhất nhưng lại “ngốn” nhiều ngân sách và quyết định trực tiếp đến sự an toàn, thoải mái của nhân sự khi vận hành.

Hệ thống Điện & Mạng (MEP): Thi công văn phòng 100m2 cần đi hệ thống dây điện chiếu sáng, điện động lực cho thiết bị văn phòng (máy tính, máy in, tủ lạnh) và hệ thống dây mạng LAN. Tủ điện tổng phải được chia line rõ ràng để tránh quá tải. Mỗi cụm bàn làm việc cần được cấp cáp mạng và ổ cắm âm sàn hoặc đi dọc theo chân bàn.

Hệ thống Điều hòa & Thông gió (HVAC): Hệ thống lạnh trung tâm của tòa nhà thường được thiết kế cho không gian mở hoàn toàn. Khi bạn dựng vách kính lập phòng họp 15m2, bạn bắt buộc phải thi công di dời họng gió (miệng gió lạnh) và quạt hút khí tươi vào căn phòng đó. Nếu bỏ qua bước này, phòng họp sẽ vô cùng ngột ngạt.

Hệ thống Phòng cháy chữa cháy (PCCC): Mọi sự thay đổi về vách ngăn (dù là vách kính hay thạch cao) đều yêu cầu nhà thầu phải nghiệm thu lại với ban quản lý. Khoảng cách giữa các đầu phun Sprinkler, đầu báo khói tự động và đèn Exit thoát hiểm phải được phân bổ lại đúng tiêu chuẩn hiện hành.

3. Nhóm hạng mục nội thất liền tường (Fit-out)

Bao gồm các sản phẩm nội thất được thiết kế đo đạc vừa khít với kích thước mặt bằng, thường được sản xuất riêng tại xưởng và mang đến công trình lắp ráp.

• Hệ tủ hồ sơ (Cabinet) cao kịch trần đặt dọc các mảng tường chết để tiết kiệm không gian.
• Quầy lễ tân (Reception) và background gắn logo công ty.
• Hệ tủ kệ bếp (Pantry) bao gồm chậu rửa, mặt đá, tủ trên để đồ pha chế.
• Vách ốp trang trí bằng gỗ hoặc vật liệu tiêu âm (Acoustic panel) trong phòng họp.

4. Nhóm hạng mục nội thất rời (Loose Furniture)

Đây là bước hoàn thiện cuối cùng, mang lại sức sống cho văn phòng.

• Bàn làm việc nhân viên (thường dùng cụm bàn module 4-6 người, chân sắt mặt gỗ công nghiệp để tối ưu không gian).
• Ghế xoay công thái học (Ergonomic chair) bảo vệ cột sống nhân viên.
• Bàn ghế phòng họp, bàn giám đốc, ghế sofa băng nhỏ cho khu vực chờ.

Chi tiết 4 nhóm hạng mục cốt lõi trong quy trình thi công văn phòng 100m2.

Phân bổ ngân sách: Thi công văn phòng 100m2 cần dự trù bao nhiêu?

Sẽ không có một con số cố định nào cho dự án của bạn vì nó phụ thuộc vào vật liệu bạn chọn và hiện trạng mặt bằng (ví dụ: mặt bằng đã có sẵn sàn nâng, điều hòa tốt sẽ tiết kiệm hơn rất nhiều so với việc làm mới từ mặt bằng sàn bê tông). Tuy nhiên, để giúp bạn có cái nhìn BOFU sâu sát nhất, hãy tham khảo bảng phân bổ tỷ lệ ngân sách trung bình cho một văn phòng 100m2:

Lưu ý: Bạn cũng cần dự trù thêm khoảng 5 – 10% chi phí dự phòng cho các yếu tố khách quan như phí thi công ngoài giờ (overtime) do tòa nhà quy định hoặc các thủ tục thẩm duyệt PCCC.

Bảng phân bổ ngân sách dự kiến khi đầu tư thi công văn phòng diện tích 100m2.

Checklist nghiệm thu chi tiết sau khi thi công xong 100m2

Quá trình nghiệm thu là bước cực kỳ quan trọng giúp doanh nghiệp bảo vệ quyền lợi hợp pháp trước khi thanh toán giai đoạn cuối. Với một diện tích gọn gàng như 100m2, bạn có thể tự mình kiểm tra dựa trên bảng checklist sau:

Bảng checklist nghiệm thu thực tế sau khi thi công hoàn thiện nội thất văn phòng 100m2.

FAQ – Giải đáp nhanh thắc mắc về thi công văn phòng 100m2

Là những người trực tiếp bám sát công trình, chúng tôi hiểu khách hàng luôn có rất nhiều nỗi băn khoăn. Dưới đây là 5 câu hỏi thường gặp nhất khi triển khai diện tích 100m2.

1. Mất bao lâu để thi công xong toàn bộ văn phòng 100m2? Thời gian thi công thực tế tại công trình (không tính thời gian thiết kế và xin phép tòa nhà) cho diện tích 100m2 thường rơi vào khoảng 12 đến 20 ngày. Nếu phải thi công ngoài giờ hành chính (chỉ làm việc vào ban đêm từ 22h), thời gian có thể kéo dài hơn một chút.
2. 100m2 có bố trí được phòng Giám đốc và phòng họp riêng không? Hoàn toàn có thể. Như sơ đồ bố trí ở phần đầu, bạn có thể dành 15m2 cho phòng họp (chứa 6-8 người) và 12m2 cho phòng Giám đốc. Diện tích còn lại vẫn đáp ứng thoải mái cho 15-20 nhân sự làm việc.
3. Tôi có thể tận dụng đồ nội thất từ văn phòng cũ mang sang mặt bằng 100m2 mới không? Có. Bạn có thể mang theo bàn, ghế, tủ hồ sơ rời. Tuy nhiên, hãy báo trước cho đơn vị thiết kế để họ đo đạc kích thước nội thất cũ và cập nhật vào bản vẽ layout mới, tránh tình trạng đồ cũ mang sang bị lệch tông hoặc sai kích thước so với các góc vách thạch cao mới dựng.
4. Xin phép thi công PCCC cho diện tích 100m2 có phức tạp không? Dù là 100m2 hay 1000m2, quy trình PCCC trong tòa nhà văn phòng đều được quản lý nghiêm ngặt. Sự phức tạp phụ thuộc vào số lượng phòng kín bạn muốn tạo ra. Để mọi việc suôn sẻ, bạn nên giao việc thỏa thuận và đệ trình bản vẽ PCCC cho đơn vị thầu thi công có tư cách pháp nhân thực hiện.
5. Làm sao để hạn chế tiếng ồn nếu 100m2 thiết kế không gian mở (Open-plan)? Khi không gian hạn chế và mọi người ngồi gần nhau, tiếng ồn là vấn đề nhức nhối. Chúng tôi thường khuyên khách hàng áp dụng giải pháp thi công: lót thảm toàn bộ sàn để giảm tiếng bước chân, sử dụng các tấm panel bọc nỉ tiêu âm dán lên tường hoặc gắn giữa các bàn làm việc, và đóng trần thạch cao thả tiêu âm thay vì trần trần bê tông.

Giải đáp thắc mắc về thi công văn phòng 100m2 và các giải pháp chống ồn hiệu quả.

Bước tiếp theo để triển khai dự án của bạn hiệu quả

Đầu tư mặt bằng văn phòng là một bước đệm quan trọng đánh dấu sự phát triển của doanh nghiệp. Nắm rõ các hạng mục thi công văn phòng 100m2 từ phần thô đến hệ thống kỹ thuật MEP phức tạp sẽ giúp bạn tự tin làm việc với các nhà thầu, đánh giá chính xác tính hợp lý của báo giá và tránh được những chi phí phát sinh ẩn không đáng có.

Nếu bạn đã có bản vẽ mặt bằng hiện trạng hoặc vừa chốt hợp đồng thuê mặt bằng 100m2 từ ban quản lý tòa nhà, hãy bắt tay vào việc dự trù ngân sách càng sớm càng tốt để không làm chậm trễ kế hoạch khai trương.

NHẬN BÁO GIÁ SƠ BỘ THI CÔNG 100M2 NGAY

Hãy gửi ngay mặt bằng (floor plan) hiện trạng của bạn cho chúng tôi. Đội ngũ chuyên gia của HELI INTERIOR DESIGN sẽ lập tức bóc tách khối lượng dựa trên 4 nhóm hạng mục cốt lõi, tư vấn vật liệu phù hợp và gửi lại bạn một bảng dự toán sơ bộ chi tiết, minh bạch nhất.